三亚崖州湾科技城地图三亚崖州湾科技城西北片区控规出炉定位为世界级科学城

用户投稿 2025年08月14日 15:03:59 14 0

三亚崖州湾科技城西北片区控规出炉定位为世界级科学城

2018年“4·13”以来，三亚以崖州湾科技城 这座海南自贸港重点园区为主要抓手，谋划三亚城市产业升级，一座科技创新新城正在逐步崛起。

过去四年间，三亚崖州湾出让土地以崖州湾科技城的深海科技城及南繁科技城 为重点，随着园区产业发展规划的扩容谋划，崖州湾科技城西北片区土地出让和区域开发建设也排上日程。

日前，三亚崖州湾科技城西北片区控制性详细规划出炉，进行批前公示，这是继崖州湾科技城之后，三亚崖州湾又一个重量级片区控规出炉。

根据公示内容，三亚崖州湾科技城西北片区规划范围东起崖州古镇、西至崖州区太策村、南起宁远河北岸、北至西线高铁与G98高速。

崖州湾科技城西北片区总体发展定位为：世界级科学城活力新区 。核心功能包括：旅游消费创新旗帜 、高新技术突破前沿 、海洋现代服务示范 。

空间布局方面，崖州湾科技城西北片区规划形成“一带、一轴、两核心、七大功能组团 ”空间结构：

一带：滨海特色文旅产业服务带。

一轴： 产业服务联动发展轴。

两核心： 产业综合服务和古城旅游服务核心。

七大功能组团： 崖州古城组团、保港文旅组团、中心渔港组团、中转基地组团、远期产业拓展组团、会议会展组团、远期生活拓展组团。

崖州湾科技城西北片区分为一期与二期方案 ，一期方案作为本次报批方案，城市建设用地757.09公顷，其中居住用地277.49公顷(4162.35亩) 。

一期、二期总建筑面积规模分别控制在980万平方米、1400万平方米之内；一期规划人口总量 不超过6.3万人 ，二期规划人口总量不超过10万人。

《三亚崖州湾科技城西北片区控规》

(征求公众意见稿) 摘要

一、编制背景

为加强和规范三亚崖州湾科技城规划建设管理，衔接落实《三亚市总体规划(空间类 2015-2030)》、《三亚市国土空间总体规划(2020-2035)》(在编)、《海南自由贸易港建设总体方案》及《中国(三亚)跨境电子商务综合试验区实施方案》等规划中的相关内容。有效管理和指导崖州湾科技城的城市管理与建设，三亚崖州湾科技城管理局组织开展《三亚崖州湾科技城西北片区控制性详细规划》(下文简称“本规划”)编制工作。

二、规划范围

三亚崖州湾科技城西北片区规划范围东起崖州古镇、西至崖州区太策村、南起宁远河北岸、北至西线高铁与G98高速，总面积为1889.24公顷。

三、发展定位

总体发展定位为：世界级科学城活力新区。

四、核心功能

西北片区的核心功能包括：旅游消费创新旗帜、高新技术突破前沿、海洋现代服务示范。

旅游消费创新旗帜包括： 以旅游产品业态创新为主题，以焕发崖州旅游活力为宗旨，深挖旅游资源价值，发展古城文化旅游、海洋休闲旅游、健康科技旅游、旅游消费服务，支撑自贸港国际旅游消费中心建设，引领三亚旅游消费创新。

高新技术突破前沿包括： 以中转基地为基石，结合自贸港建设下先导资源入驻与政策支持，加速检验检疫科研、生物医药科技、研发加工及先进科技服务等资源集聚，实现产业集群突破。

海洋现代服务示范包括： 把握自贸港制度设计创新，发掘海洋属性与资源优势，布局海洋总部经济、涉海金融服务、涉海商务服务、海洋生物科技，引领自贸港现代服务内涵拓展，构建高水平海洋现代服务体系。

五、规划时序

结合上位规划要求，分为一期与二期方案。

一期方案作为本次报批方案，规划城镇建设用地面积778公顷，与《三亚市总体规划(空间类 2015-2030)》给定的778公顷建设用地规模相符。一期用地布局满足基本农田保护要求，与生态红线、海岸带等保护性要素没冲突。符合一期建设开发要求。

二期方案作为远景控制预留方案，规划城镇建设用地面积1373公顷。二期规划方案与生态红线、海岸带等保护性要素没有冲突。并与目前在编的《三亚市国土空间总体规划(2020-2035)》保持衔接。

六、人口规模

规划崖州湾科技城西北片区一期人口总量不超过6.3万人，二期规划人口总量不超过10万人。

七、规划布局结构

空间结构：一带、一轴、两核心、七大功能组团。

一带：

滨海特色文旅产业服务带，东西向依次链接盐灶河两岸滨海滨河生态空间、中心渔港渔业鱼文化体验区、保港保平历史村落与乡愁小镇、宁远河沿岸乡愁文化服务区以及崖州古城历史文化名镇，串联起崖州湾北岸自身山水资源和文化资源，重点发展文化、体育、休闲服务等特色旅游功能。

一轴：

产业服务联动发展轴，南北向依次链接月亮岛动植物种植资源中转基地、中心渔港及相关配套产业区、西北片区产业综合服务区、高速以北都市科技产业区，并与西北片区外的南山港区以及科技城北部拓展区等功能片区保持功能一体联动。结合深海产业基础和种植资源引进优势，重点发展深海产业配套服务、种质科技研发服务、物流加工制造以及滨海商业生活服务功能。

两核心：

产业综合服务核心，位于中心渔港西侧。承载月亮岛动植物种植资源中转基地的相关创新研发、商业服务等功能，中心渔港相关物流加工配套服务功能，崖州湾物流加工服务功能，以及周边都市工业区产业服务配套功能。

古城旅游服务核心，位于崖州古城镇区。依托崖州古城的历史文化名城载体，以及崖州站客运中心，打造成为崖州历史文化旅游目的地，旅游服务组织中心以及客运中转枢纽。

七大功能组团：

崖州古城组团：依托崖州古城的自然景观与人文资源，以发展文化旅游和综合服务功能为主；

保港文旅组团：依托保港、保平村的历史人文资源及宁远河，以发展文化旅游和综合服务功能为主；

中心渔港组团：水产、农产品生产、加工、物流、交易中心；滨海科技研发，办公商务服务功能；

中转基地组团：承载动植物种植资源中转基地的隔离检疫、科研办公、海关物流、无害处理等功能；

远期产业拓展组团：加工、生活、服务，打造职住一体的产业拓展组团，承载未来产业升级、自由贸易加工制造功能；

会议会展组团：承载未来电影节及相关会议会展、旅游办公、健康休闲旅游产业功能；

远期生活拓展组团：承载会展会议组团以及北部拓展区等区域拓展功能的生活服务人口及旅游休闲人口的生活居住与服务配套功能。

八、用地规模及使用性质控制

(一)用地规模

三亚崖州湾科技城西北片区规划范围1889.86公顷，一期城市建设用地757.09公顷 ，乡村建设用地56.84公顷，非建设用地1075.93公顷。

规划二期城市建设用地1353.29公顷 ，乡村建设用地13.40公顷，非建设用地523.17公顷。

(二)用地分类

地块使用性质分类和分类代码以《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行)》(2020年11月)为依据。本次规划用地性质一般划分至中类，配套公共服务设施划分至小类。

(三)用地混合使用

适度鼓励土地的多功能混合使用，以增加土地集约效率，增强城市活力。

文化设施社会福利混合用地，文化设施建筑面积宜占60%，社会福利建筑面积宜占40%；文化设施其他商务混合用地，文化设施建筑面积宜占70%，其他商务建筑面积宜占30%；科研其他商务混合用地，科研建筑面积宜占70%，商务混合建筑面积宜占30%；商业娱乐康体混合用地，商业建筑面积宜占60%，娱乐康体建筑面积宜占40%；零售商业旅馆其他商务混合用地，零售商业建筑面积宜占60%，旅馆建筑面积宜占20%，零售商业建筑面积宜占20%；旅馆零售商业混合用地，旅馆建筑面积宜占60%，零售商业建筑面积宜占40%；其他商务零售商业混合用地，远期生活拓展组团其他商务建筑面积宜占60%，零售商业建筑面积宜占40%；会议会展组团其他商务建筑面积宜占50%，零售商业建筑面积宜占50%；二类居住商业混合用地，二类居住建筑面积宜占70%，其他商务建筑面积宜占30%；一类物流仓储批发市场混合用地，二类居住建筑面积宜占50%，其他商务建面宜占50%。

(四)用地兼容使用

允许以满足规划主要用途为前提，在某些性质用地上可采用兼容的方式。地块使用兼容性参照《附表2：各类用地建设内容适建表》执行，兼容功能建筑面积比例不宜大于总建筑面积的15%。

附表1：西北片区一期城乡用地汇总表

九、公共服务设施布局

规划设置教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他共8类、22项配套公共服务设施。各街坊、地块内配套公共服务设施的项目、数量、位置等要求。

在进行较大范围的成片开发时，地块内配套公用设施的位置经规划主管部门批准后，可根据修建性详细规划作适当调整，但其项目、数量、用地及建筑面积均不得少于本规划的规定，同时保证配套公共服务设施和开发项目的同步实施、同步使用。

本规划中未涉及的其他配套公用设施参照国家和地方的有关规定执行。

十、土地使用强度控制

(一)开发建设强度控制

以容积率(Far)上限指标为主，对开发建设强度进行控制。各地块开发建设需符合容积率控制指标。

规划六类开发建设强度分区：低强度区、中低强度区、中强度区、中高强度区、强度区和非建筑区。

低强度区(0＜Far≤1.0)：主要为历史街区核心保护区、风貌保护区、历史街区建设控制地带、现状乡村，中小学用地，北部远期产业拓展组团内的一类工业用地，西侧主题旅游组团内的文化设施用地，最南端的中转基地组团，及市政、交通设施用地。

中低强度区(1.0＜Far≤1.5)：主要为西侧主题旅游组团内靠近滨海一侧的科研、旅馆、其他商务等用地，一类仓储物流批发市场混合用地，部分科研其他商务混合用地，以及崖州古城组团内的部分文化设施、中小学、二类居住商业混合用地。

中强度区(1.5＜Far≤2.0)：主要为主题旅游组团二类居住用地、北侧的公共服务设施用地、南侧非滨海地区的娱乐康体用地，远期产业拓展组团和综合服务组团内的二类居住用地、医疗卫生用地、保港文旅组团和崖州古城组团内的二类居住用地。

中高强度区(2.0＜Far≤2.5)：主要为中部中心渔港组团内，非滨海地区的商业服务业用地，容积率控制在2.5以下。

高强度区(2.5＜Far≤3.0)：主要为中部中心渔港组团内，滨海地区的核心商务办公建筑，作为滨海景观标志性建筑物，容积率控制在3.0以下。

非建筑区：主要为城市绿地、河流水系、道路广场等，不建设永久性建筑，可建设体育、休闲、景观等方面的配套设施和构筑物。

(二)建筑高度控制

建筑高度采用上、下限指标结合的控制方式：无标注的指标为建筑高度上限；以“-”连接的两项指标分别为建筑高度下、上限控制值。各地块开发建设需符合建筑高度控制指标的要求。

崖州湾科技城西北片区建筑高度按五级基准高度进行控制：低层区(7米以下、7-10米)、低层与多层区(10-24米以下)、多层区与中高层区(24-40米)，中高层区(40-60米)和高层区(60-80米)。

低层区(H≤7、7 米＜H≤10米)：主要分布在崖州古城组团内历史街区核心保护区、风貌保护区建筑高度控制在7米以下；历史街区建设控制地带、现状乡村、基础设施用地、部分公共设施、一类物流仓储用地，以及港口用地控制在10米以下。

低层区与多层区(10米＜H≤24 米)：主要分布在主题旅游组团滨海地区的旅游、其他商务用地以及北侧中小学用地，一类工业用地、一类物流仓储批发市场混合用地，以及部分公共管理与公共服务设施用地。

多层区与中高层区(24米＜H≤40米)：主要分布在主题旅游组团次滨海地区的文化设施、科研、商业服务业用地，靠近宁远河的商业用地，以及少部分二类居住用地和商业用地。

中高层区(40米＜H≤60米)：主要分布在城市重要的建筑空间廊道和集中开发区域，主题旅游组团次滨海地区的二类居住用地、娱乐康体用地以及北侧组团内的大部分用地，沿研发制造产业轴两侧的用地，以及保港文旅组团和崖州古城组团西侧的二类居住用地。

高层区(H≤80米)：位于规划区最南端的中转基地组团，由于全球动植物种植资源中转基地的建设需要，该组团全岛采用整体控制的方式，全岛范围内，建筑高度控制在80米以内。

(三)总开发量控制

范围内一期规划城市建设用地总量为769.97公顷，根据高度和强度控制要求核算，总建筑面积规模控制在980万平方米之内，规划二期总建筑面积规模控制在1400万平方米之内。

附表 3：一期经济技术指标表

十一、道路交通规划控制

(一)对外交通系统

以城市主干路为主，与凤凰机场、南山港、三亚火车站等节点相衔接，形成多元化对外交通体系。

航空：依托三亚凤凰机场及规划的红塘湾机场进行航空集散，强化与新机场联通，同步做好片区与机场的铁路、高快速公路等多种对外联系衔接通道。

港口：南山港定位为现代综合性港口和区域性国际转口贸易中心，近期作为三亚主要的货运港区，承接老港区货运转移功能，是三亚对外货运交流的重要依托，并为南繁、深海科研基地、南海开发等提供保障；中心渔港是区域重要的渔业作业港口及水产品、农产品生产、加工、物流、交易中心。

高铁：以轨道为抓手，规划旅游轨道网络，连接三亚、乐东、新机场等重要城市与交通枢纽，利用西环货铁公交化、旅游化改造契机，推进崖州站改造，新建镇海站铁路枢纽建设，推进站城一体化。

主干路：绕城高速G98、第二绕城高速、G225，滨海路、南繁大道—X843等衔接区内外交通。

(二)城市道路系统

规划形成三横三纵的主干路网，总长度15.8公里。三横为G225、疏港大道和滨海路；三纵分别为渔港8号路、花园路和还金路。

规划布局二横三纵一环的次干路网，总长度19.5公里。规划城市支路总长度51.6公里。

规划城市主、次干路的位置应按照《道路交通系统规划图》的规定执行，支路的具体位置在实施时可适当调整，但不得变更原有走向。

(三)步行与自行车交通系统

结合公园、绿地、水域等公共开敞空间建立安全、便捷、舒适、美观的步行和自行车专用道路。

十二、综合防灾规划

1. 宁远河G98以上河道防洪标准为20年一遇，G98高速以下至宁远河入海口，左岸防洪标准为50年一遇2级堤防、右岸防洪潮堤标准为20年一遇4级堤防，宁远河出海口高滩护岸工程顶高程按20年一遇设计水位控制。

2.防潮标准50年一遇。滨海路修建成路堤结合形式，适当抬高路面高程，防止潮水及波浪。

3.规划新建一级普通消防站1座，用地编号BG10-02-12，面积2.6公顷，负责规划区消防任务。

4.规划区抗震设防烈度为Ⅵ度，生命线工程参照抗震安全评价确定设防标准。规划紧急避震疏散场所总面积不小于6.0公顷，固定避难场所面积不小于12.0公顷。

5.三亚市为一类人防重点城市。规划区内10层(含)以上的新建、扩建民用建筑，按照地上首层建筑面积修建6级(含)以上防空地下室；10层以下的新建、扩建民用建筑，按照地上总建筑面积4%修建6级(含)以上防空地下室。

十三、绿地与广场用地布局

打造海湾公园、盐灶河公园、后河公园、临高公园、古城公园五大综合型公园，并根据服务半径设置口袋公园。以创造绿色生态环境为目标，打造网络状、多维度绿地系统，形成完整的城市绿地网络，构建望山看海的城市景观格局。

十四、城市风貌控制

以望海观山为前提，以纵横开合的观景廊道为依托，打造城市公共开敞空间系统，形成城市内部主要开敞空间内与周边山体、水体的景观联系。

崖州湾以蓝色的海湾、宁远河，以及绿色的山体和农田为背景，城市在建筑色彩上，需要与环境背景充分的协调，形成以滨海蓝天为背景、城绿融合的城市景观风貌。

规划依托区域内不同的景观框架形成景观风貌区，在彰显地域特色和新城风貌的同时，注重新城与古城、产业与生活等风貌区的和谐和统一。

在保证城市优地优用、高效集约使用的同时，重点保证人尺度界面，即裙房低层部分的建筑界面控制，鼓励采取多样而富有变化的空间界面增加城市活力，同时严格控制近人尺度的建筑体量，避免空间压抑感。

十五、“四线”控制

(一)“绿线”划定与控制要求

规划范围内的公园绿地、防护绿地的用地范围为本次规划确定的“绿线”控制范围，控制要点如下：绿线内的用地，不得改作它用；不得在绿线范围内进行违规建设；需要临时占用绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。

(二)“蓝线”划定与控制要求

规划范围内的较大面积水域、水系为本次规划确定的“蓝线”控制范围；城市蓝线范围内禁止下列活动：违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；擅自填埋、占用城市蓝线内水域；影响水系安全的爆破、采石、取土；擅自建设各类排污设施；其它对城市水系保护构成破坏的活动。

(三)“黄线”划定与控制要求

规划范围内主要市政公用设施用地范围为规划“黄线”控制范围；黄线内的用地不得改作它用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；因城镇发展和镇区功能、布局变化等，需要调整黄线的，应当组织专家论证，依法调整城市规划，并相应调整黄线。

(四)“紫线”划定与控制要求

规划范围内历史文化名镇、名村核心保护区及建设控制地带的控制线范围，以及重点文物保护单位列入“紫线”控制范围；同时，文物保护单位应按照《中华人民共和国文物保护法》的规定进行保护。

主要图纸

区位分析图

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规划空间结构图

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一期地块规划用地图

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一期公共服务设施用地规划图

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一期道路系统规划图

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城市设计效果图

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来源：摘自三亚市人民政府网

三亚崖州湾科技城：提升服务效能优化办理建筑许可营商环境

一批批项目开工建设、一个个产业加速升级……走进三亚崖州湾科技城，项目建设的热潮扑面而来。而这背后，是三亚崖州湾科技城办理建筑许可指标改革深入推进的有力支撑。

三亚崖州湾科技城管理局供图

三亚崖州湾科技城在提前做好土地收储基础上，完成标准地项目区域评估工作，构建标准地出让控制指标体系，明确标准地用地履约要求，变“项目等土地”为“土地等项目”。招商三亚深海装备产业园是三亚市首个采用“标准地”供地模式的试点项目，先承诺、后审批，三亚崖州湾科技城管理局以“极简审批”加速园区投资建设，助力该项目实现启动一年内竣工交付。

同时，制定《三亚崖州湾科技城管理局落实工程建设项目“主题式”审批若干措施（试行）》，充分发挥园区行政审批权限集中优势，根据工程建设项目类型、投资类别、规模等情况，确定高频审批应用场景，减少审批环节、合并审批事项，已试点精简材料、压缩时限事项10项，合并审批事项8项，信任审批事项8项，“秒批”事项60项。

好的营商环境就是生产力。三亚崖州湾科技城科技赋能园区规划建设管理，利用人工智能AI与城市信息模型CIM技术，让数据“多跑路”、企业“少跑腿”，实现园区发展治理、土地出让、图纸审查、建设工地安全监管全链条智慧管理。2022年6月，该案例还入选了海南省第二批优化营商环境示范案例。

一是运用三维仿真技术构建数字孪生城市，整合科技城园区规划、设计、建造、运维数据，全面呈现科技城规划建设、产业发展、生活配套等方面的现状及发展趋势，为园区企业及员工提供一站式数据资源服务。目前，CIM平台已归集并对外提供21类311项数据服务，贯穿园区规划、建设、管理、运营和产业发展全生命周期。

二是构建土地信息归集、查询发布、智能选址、政策指引和招商地图等功能于一体的信息平台（“云上读地”），结合三维空间技术，实现全类型相关信息线上展示，帮助企业更便捷地了解土地信息。目前，“云上读地”平台已发布20个地块信息，展示系列省、市、园区各类政策文件和园区办事指南。

三是上线智能审图BIM平台，实施工程项目建设图纸随时随地在线数字化报建，通过“系统预审+人工复核”的方式快速形成审查意见。以往人工审核单个项目CAD图纸需要3-5个工作日，目前智能审图系统结合人工复核只需5-10分钟即可输出审核初始结果，1-2个工作日便可完成审核工作，将整体审批时间压缩50%以上，促进规划审批服务提速、提质、提效。

四是结合视频图像识别抓取、信息传感等技术，建设智慧工地监管平台。依托智慧工地监管平台，三亚崖州湾科技城已对97个在建工程项目实施全生命周期监督与管理；已接入科技城内工程项目建设监管视频285路，在线监控重大危险源设备设施333处，累计线上实时管理1.35万工程项目建设人员。

三亚崖州湾科技城综合服务中心相关负责人表示，下一步，将深化“极简审批”改革，基于集中审批优势，最大限度精简审批事项，优化审批流程、缩短审批时间，最大程度降低企业制度性交易成本，为企业减负赋能。扩大创新审批模式试点，深化承诺制信任审批，扩大“标准地”模式应用范围，并积极推动办事人试点改革事项，助力工程建设项目建设“挂挡提速”。

来源：新海南客户端